La première question à se poser avant de vouloir devenir propriétaire est de savoir de quel budget vous disposez afin de déterminer le type de logement neuf que vous pourrez acheter. Il vous faut donc commencer par établir un plan de financement.
Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pourrez disposer afin de déterminer le montant possible de l’opération. Il vous restera alors à faire le tour des banques pour obtenir un crédit sur mesure. Ne pas hésiter à mettre les banques en concurrence et également à consulter les courtiers qui ont pignon sur rue dans votre zone géographique et qui seront en mesure de répondre à bien des questions et vous apporter les solutions. Une question cruciale qui vous permettra également de définir votre quartier ou secteur de l’agglomération qui vous sera le plus accessible.
VOTRE CAPACITÉ D’ENDETTEMENT
Réalisez en tout premier lieu l’inventaire de vos économies. Il vous est impératif de déterminer votre capacité de remboursement avant d’envisager le moindre projet immobilier. Listez d’un côté l’ensemble de vos ressources et de l’autre vos dépenses et charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement. La règle d’or consiste à respecter votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Au-delà, il y a risque de surendettement… Une précaution importante à prendre en considération est d’éviter d’avoir des comptes trop souvent à découvert. Vous devez montrer votre profil bancaire sous son meilleur jour. Votre banquier étudiera l’historique de votre compte bancaire pour connaître votre comportement face à la gestion de vos revenus. Les banquiers n’étant pas des mécènes, ils privilégieront toujours des candidats à l’accession « fourmis » plutôt que « cigale » !
LA PANOPLIE DES PRÊTS, LES DIFFÉRENTS CRÉDITS
Acheter ou faire construire votre logement nécessite le plus souvent de recouvrir à l’emprunt. Emprunter est un acte lourd qui peux engager la famille jusqu’à vingt-cinq ans. On notera que généralement les crédits immobilier courrent sur des durées allant de 15 à 20 ans. Il ne faut pourtant pas s’en effrayer outre mesure car selon la devise des financiers “Emprunter, c’est s’enrichir”!… à condition que l’accession à la propriété ne se transforme pas en une insurmontable contrainte. Outre les prêts bonifiés par l’État, les prêts réglementés, les banques nous proposent aujourd’hui des formules variées et adaptées à votre cas. Aussi, cela vaut-il la peine de comparer les offres des différents établissements en tenant compte des suppléments divers comme les frais de dossiers, les assurances obligatoires, les frais de garantie qui alourdissent souvent les taux de remboursement alléchants. Au-delà des taux affichés, il faut négocier avec l’établissement prêteur qui peut accorder un taux plus avantageux en fonction de la situation.
« Comparer les offres des différents établissements en tenant compte des suppléments divers »
LA PANOPLIE DES PRETS, LES DIFFERENTS CREDITS
Acheter ou faire construire votre logement nécessite le plus souvent de recourir à l’emprunt. Emprunter est un acte lourd qui peut engager la famille jusqu’à vingt-cinq ans. On notera que généralement les crédits immobiliers courent sur des durées allant de 15 à 20 ans. Il ne faut pourtant pas s’en effrayer outre mesure car selon la devise des financiers “Emprunter, c’est s’enrichir”!… à condition que l’accession à la propriété ne se transforme pas en une insurmontable contrainte. Outre les prêts bonifiés par l’État, les prêts réglementés, les banques nous proposent aujourd’hui des formules variées et adaptées à votre cas. Aussi, cela vaut-il la peine de comparer les offres des différents établissements en tenant compte des suppléments divers comme les frais de dossiers, les assurances obligatoires, les frais de garantie qui alourdissent souvent les taux de remboursement alléchants. Au-delà des taux affichés, il faut négocier avec l’établissement prêteur qui peut accorder un taux plus avantageux en fonction de la situation personnelle de l’emprunteur et de la sécurité financière qu’il représente. J’achète mon Premier Logement Neuf vous présente les principaux prêts immobiliers. L’acquisition d’un logement (construction ou achat) nécessite un montage financier qui se compose le plus souvent d’un apport personnel, d’un prêt principal et d’un ou de plusieurs prêts complémentaires. Le choix du type de prêt sera fonction du niveau des revenus et de la situation professionnelle et familiale des futurs accédants. Le coût du logement conditionnera également le choix du type de prêt.
L’APPORT PERSONNEL
Qu’il s’agisse d’acquérir un logement, de le faire construire ou d’y réaliser des travaux importants, l’appel à l’emprunt est souvent indispensable. Mais, dans la plupart des cas, un apport personnel est exigé. Il variera en fonction des règles propres à chaque banque ou à chaque établissement financier. Plus l’apport sera important et plus la durée sera courte, plus les taux d’intérêts seront attractifs. Il convient de rappeler que depuis le début de l’année 2020 les conditions d’apports se sont durcies selon les banques. Constituer cet apport pose souvent des problèmes ardus si l’épargne personnelle est insuffisante. Celle-ci peut être complétée par certains prêts déterminés. L’intérêt de l’emprunteur est toujours d’avoir l’apport personnel maximum afin de limiter l’importance d’un éventuel emprunt bancaire toujours plus onéreux que les prêts à caractère “social”.
Faites le compte de la somme que vous pourrez investir dans votre projet sans emprunter. Vos économies constituent votre apport personnel. N’hésitez pas non plus à solliciter votre famille proche. Votre vieille Tante et marraine, votre oncle veuf si sympathique et propriétaire terrien, etc.). Plus votre apport sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque.
Parmi les prêts constitutifs de l’apport personnel, citons le PTZ (Prêt à Taux Zéro), l’épargne-logement, le prêt Action Logement (ex 1 % Logement), les prêts aux fonctionnaires (Crédit Social des Fonctionnaires), les prêts éventuels consentis par les communes, département, région, etc..
LE PTZ OU PRÊT À TAUX ZÉRO
Il importe que le candidat soit éligible, c’est-à- dire qu’il n’ait pas été propriétaire de son logement principal durant les deux dernières années précédant sa demande. Le propriétaire doit en outre l’occuper au minimum huit mois par an. Il existe des exceptions à cette condition : titulaire de carte d’invalidité, bénéficiaire de l’allocation adultes handicapés ou d’éducation de l’enfant handicapé, ou encore victime d’une catastrophe qui a rendu le logement insalubre.
Le PTZ offre des conditions avantageuses mais qui diffèrent selon les zones : il finance jusqu’à 40 % de l’achat du bien immobilier, mais avec des situations diverses et jusqu’à 10 % dans le cas de l’achat d’un logement social et 20 % pour les logements neufs en B2 et C. Le coût total de l’opération se compose notamment du coût de la construction ou de l’achat du logement ainsi que des honoraires de négociation. Le coût total de l’opération pris en compte pour le PTZ exclut les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement. Le coût total (TTC) de l’opération pris en compte pour le PTZ est plafonné et dépend de la localisation du logement et le nombre de personnes qui vont y habiter.
Évidemment, le PTZ est un prêt complémentaire et ne peut pas permettre de financer la totalité de son logement. Il peut donc être complété par un plusieurs prêts, dont le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné, un prêt immobilier bancaire, un prêt épargne logement… mais aussi, dans certains cas, par le nouveau Prêt à accession toulousain (PAT).
Par ailleurs, il est compatible avec le PSLA, ce qui constitue un atout de taille au regard du prix des logements entrant dans le cadre de ce dispositif.
ÉLISABETH BORNE PROLONGE LE PTZ JUSQU’EN 2027
Lors de la restitution des discussions du premier Conseil National de la Refondation, le 5 juin dernier, Élisabeth Borne, Première ministre, a annoncé « Soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes et intermédiaires » en prolongeant le Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu’en 2027. Ce nouveau PTZ, qui verra le jour l’an prochain sera dorénavant ciblé pour l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue au sein d’une opération de logements collectifs ou bien pour l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue sous condition de réalisation de travaux de rénovation, en cohérence avec les objectifs de verdissement de la dépense publique et de sobriété foncière du Gouvernement.
À SAVOIR
LE PRÊT À TAUX ZÉRO
Le PTZ peut également financer la construction ou l’achat simultané de dépendances (garage, place de parking, …). Le PTZ peut être accordé pour un achat dans le cadre d’un bail réel solidaire (dans le cadre d’un OFS).
L’ÉPARGNE LOGEMENT
L’épargne logement a pour objet de favoriser l’épargne en vue de l’obtention d’un prêt immobilier et de permettre ainsi la réalisation d’un projet d’achat ou de construction d’un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, à la condition que cette dernière soit neuve. L’achat d’une résidence secondaire ancienne n’est pas permise. Les taux proposés aujourd’hui pour les prêts issus des Comptes ou Plans d’Épargne Logement sont très nettement supérieurs à ceux des prêts bancaires actuels et rendent totalement inintéressante leur utilisation.
LE PRÊT ACCESSION ACTION LOGEMENT
LES BÉNÉFICIAIRES
Les salariés des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus quelles que soient leur ancienneté et la nature de leur contrat de travail (des critères « employeur » pour l’éligibilité du prêt peuvent être fixés). Ressources N-2 < aux plafonds PLI (dérogations possibles)
LES CONDITIONS
Prêt pour l’achat de la résidence principale qui finance la construction, l’acquisition d’un bien immobilier, avec ou sans travaux, y compris l’accession sociale à la propriété (vente HLM, Bail Réel Solidaire, Levée d’option en PSLA) • dans l’ancien sans travaux avec un DPE compris entre A et E • dans le neuf avec des conditions de performance énergétique RT 2012 Dans le cadre de l’achat d’un logement avec travaux, si le DPE n’est pas classé en E alors le programme de travaux présenté par le demandeur devra permettre de transformer la classe énergétique du logement en E au minimum.
LES CARACTÉRISTIQUES
Montant : 40 000 € dans la limite de 40% du coût de l’opération quelle que soit la zone géographique. Pour la vente HLM, le montant maximum est de 40 000 € sans plafonnement. Durée de remboursement libre dans la limite de 25 ans
PRÊT IMMOBILIER 0,5% HORS ASSURANCE
Assurance Décès – PTIA – ITT obligatoire à charge du bénéficiaire. Taux assurance variable en fonction de l’âge de l’emprunteur. Un seul prêt par ménage.
LE CRÉDIT-RELAIS
Le crédit-relais permet d’utiliser la valeur d’un patrimoine immobilier que l’on possède et que l’on souhaite vendre pour acquérir un nouveau logement. Souvent, la vente de l’habitation actuelle et l’achat du nouveau bien ne coïncident pas dans le temps. Dans ces situations, un crédit-relais peut être sollicité. Les crédits-relais sont des prêts à court terme, généralement d’une durée maximale de 2 ans, qui peuvent être accordés en attendant la vente du logement précédent.
Les établissements bancaires proposent une variété de produits de crédit-relais pour aider les emprunteurs à faire face à cette période de transition. La concurrence entre les différentes institutions financières est forte dans ce domaine, donc il est recommandé de s’informer auprès de plusieurs d’entre elles pour comparer les conditions offertes. Comparer les conditions, les taux d’intérêt, les frais et les modalités de remboursement vous aidera à prendre une décision éclairée.
Le crédit-relais peut être une solution pratique pour ceux qui doivent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, mais il est important de bien comprendre les termes et les conditions du prêt, ainsi que les risques associés. Une fois que la vente de l’ancien bien immobilier est finalisée, les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le crédit-relais.
En résumé, le crédit-relais est une option qui peut aider à surmonter le décalage entre la vente et l’achat d’un bien immobilier, mais il est essentiel de se renseigner attentivement sur les offres disponibles et de prendre en compte les implications financières avant de prendre une décision.
LE CHIFFRE
40 000€
Dans la limite de 40% du coût de l’opération
Source : https://www.actionlogement.fr/j-ai-un-projet-d-achat-jesouhaite-etre-contacte