DIALOGUER AVEC SON BANQUIER LES RÈGLES DU CRÉDIT IMMOBILIER

Quelques notions de vocabulaire technique vous seront utiles pour dialoguer avec votre banquier ou l’établissement de crédit.

 

EN PREMIER LIEU

Avant même d’aller voir les banquiers, pour pouvoir mieux juger de la qualité de leurs propositions et être plus sûrs de choisir la meilleure d’entre elles, il faut avoir un minimum de connaissances sur les mécanismes de l’emprunt. Qu’est-ce que le taux effectif global ? Comment choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable ou à taux révisable ? Entre un prêt avec différé d’amortissement, un prêt à annuités constantes et un prêt à remboursements progressifs ? Comment choisir la durée de chacun de vos différents prêts, ayant chacun des taux d’intérêts différents, de façon à payer le moins d’intérêts possibles tout en établissant un échéancier adapté à vos moyens ?

 

« Soyez prêt à dialoguer avec votre interlocuteur financier et comprenez ses propositions. »

 

En connaissant quelques précisions techniques sur les mécanismes du crédit, vous serez en mesure de dialoguer avec votre interlocuteur financier, de mieux comprendre ses propositions et enfin, de poser les bonnes questions. De plus, vos capacités de compréhension vous permettront de sélectionner les meilleurs produits financiers et de vous bâtir un plan de financement adapté à votre situation financière.

 

LEXIQUE DES TERMES FINANCIERS

CAPITAL

Appelé aussi nominal, le capital désigne la somme empruntée. Le capital restant dû à un moment donné (que l’on a besoin de connaître notamment en cas de remboursement anticipé du prêt) correspond à la somme empruntée diminuée de la part de capital déjà remboursée dans le cadre des échéances antérieures. Pour connaître ce capital restant dû à un moment précis, il faut se reporter au tableau d’amortissement du prêt.

  

TABLEAU D’AMORTISSEMENT

Ce document qui doit vous être remis par le banquier rappelle d’une part, l’ensemble des caractéristiques du prêt : montant, durée, périodicité et nombre des échéances, type de prêt (à taux fixe ou à taux variable), à remboursements constants ou remboursements progressifs, avec franchise ou différé d’amortissement, taux d’intérêt et fournit, d’autre part, pour chacune de toutes les échéances prévues, le montant exact à verser, mais aussi toutes les informations permettant de suivre l’évolution du remboursement. C’est ainsi que l’on trouve généralement dans le tableau d’amortissement, à la suite du montant de chaque échéance :

  • la part d’intérêts qui y est incluse ;
  • la part correspondant au paiement des assurances ;
  • le cumul des intérêts payés depuis la première échéance ;
  • le solde du capital restant dû jusqu’à la fin du prêt. Le tableau d’amortissement d’un prêt permet, par ailleurs, de connaître chaque année le montant des intérêts éventuellement déductibles des revenus ou des impôts.

 

TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL

Le taux annuel effectif global (TAEG), appelé jusqu’en 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d’un prêt, à savoir :

  • Intérêts bancaires
  • Frais de dossier (payés à la banque)
  • Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple)
  • Coût de l’assurance emprunteur
  • Frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)
  • Frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier)
  • Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit (ouverture d’un compte bancaire, …).

À savoir : pour un prêt finançant l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa), les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

 

PRÊT À ÉCHÉANCES CONSTANTES

Un prêt à échéances constantes est un prêt où chaque échéance sera strictement identique pendant toute la durée du prêt.

Il faut savoir que les échéances se composent d’une grande part d’intérêts et de peu d’amortissement du capital au début pour arriver progressivement à la situation inverse en fin de prêt.

 

PRÊT À TAUX FIXE

Le prêt le plus demandé par des générations d’emprunteurs est le prêt à taux fixe. Avec lui, tout est parfaitement orchestré depuis le départ. Comme son nom l’indique, son taux et ses mensualités restent constants d’un bout à l’autre de la période d’amortissement.

Seule marge de manœuvre, mais d’importance : de plus en plus d’établissements permettent à l’emprunteur de moduler lui-même ses échéances, de façon gratuite, passé un certain délai en fonction de ses possibilités ou de ses impératifs financiers du moment.

 

PRÊT À TAUX VARIABLE

Les prêts à taux variables (ou révisables) sont aux antipodes des crédits à taux fixe. Avec eux, c’est l’aventure puisqu’ils varient en fonction de l’évolution de l’un de ces deux indices à court terme du loyer de l’argent : l’Euribor 3 mois ou 12 mois (taux interbancaire offert en Europe qui, depuis le 1er janvier 1999, remplace le Pibor ou Tiop. Si ces indices augmentent, les mensualités ou la durée globale de l’emprunt suivent le même chemin, la réciproque étant également valable en cas de baisse. Proposés depuis toujours par les établissements financiers spécialisés les variables “purs” ont (re)gagné depuis quelques années, l’étal des banques généralistes grâce à la faiblesse historique des taux courts. Point d’engouement toutefois du côté des emprunteurs, les craintes de dérapage du coût final du prêt, surtout sur de longues périodes, agissant comme de puissants garde-fous. Une formule moins risquée de prêts à taux variable rencontre plus de succès : les variables dits “capés”. Leur principe repose sur un savant mélange de risques et de verrous de sécurité ou butoirs. En effet, si leur taux d’intérêt est bel et bien variable en fonction d’un indice à court terme, les variations, surtout à la hausse, sont assorties de butoirs, rassurants, pour l’emprunteur. D’une banque à l’autre, ces “caps” sont plus ou moins élevés. Ils varient, selon les établissements financiers.

 

LES FRAIS LIÉS AUX PRÊTS

LES FRAIS DE DOSSIER

Il s’agit de l’ensemble des sommes perçues par votre banque pour formaliser le traitement de votre dossier.

 

LES FRAIS DE GARANTIE LES FRAIS D’HYPOTHÈQUE

Pour se protéger des risques de défaillance des emprunteurs, les banques ont pour coutume de réclamer une garantie hypothécaire. Cette garantie qui nécessite la rédaction d’un acte devant notaire, donne à la banque le droit de revendre à son profit, le bien acquis afin de se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur. Du fait de l’intervention obligatoire d’un notaire, cette démarche entraine des frais.

 

LES ASSURANCES EMPRUNTEUR

Il est aujourd’hui tout à fait possible au moment de contractualiser un prêt de consulter une assurance qui n’est pas obligatoirement comme le prévoit la loi celle proposée par la banque. Il est même recommandé de faire jouer la concurrence.

 

L’ASSURANCE DÉCÈS-INVALIDITÉ- INCAPACITÉ DE TRAVAIL

En accordant un prêt immobilier, les banquiers s’entourent d’une double protection. Outre la constitution d’une hypothèque, garantie réelle qui leur permet de faire procéder à la vente du logement si l’emprunteur ne paie plus ses échéances, ils exigent une garantie personnelle qui leur assure de recouvrer les sommes prêtées en cas de décès, d’accident ou de maladie grave entraînant l’invalidité de leur client. A cet effet, le banquier souscrit auprès d’une compagnie d’assurance un contrat de groupe dont il est bénéficiaire et auquel adhère l’emprunteur.

 

LA GARANTIE DÉCÈS-INVALIDITÉ

En adhérant au contrat de groupe, l’emprunteur souscrit également une garantie invalidité, en complément de la garantie décès. La garantie invalidité ne couvre en principe que l’invalidité définitive et absolue (IAD). Il s’agit de l’invalidité de catégorie 3, selon les critères de la sécurité sociale, ce qui signifie l’impossibilité d’exercer une activité salariée et l’assistance permanente d’une tierce personne pour les actes de 118 J’Achète Mon Premier Logement Neuf – Édition 4ème Trim. 2023 Comprendre Le financement la vie quotidienne. Certains assureurs y ajoutent parfois des conditions supplémentaires comme la perte de l’usage des deux membres inférieurs ou supérieurs.

 

LA GARANTIE INCAPACITÉ DE TRAVAIL

La distinction entre invalidité et incapacité n’est pas toujours très claire. En réalité, les définitions et les conditions de prise en charge sont assez similaires, à ceci près que l’incapacité, qu’elle soit totale ou partielle, a un caractère temporaire, alors que l’invalidité est permanente. Les contrats ont en commun de subordonner la prise en charge de l’assuré à l’impossibilité d’exercer une quelconque activité professionnelle rémunérée, même à temps partiel. Si vous remplissez les conditions de prise en charge, l’assureur s’acquittera à votre place de tout ou partie des mensualités du prêt selon la quotité assurée et les conditions générales du contrat.

 

S’ASSURER DIFFÉREMMENT

Refusé, parce que vous avez dépassé la limite d’âge ou présentez un risque aggravé, comment faire pour s’assurer ? Ils existent des professionnels spécialisés dans l’assurance « à la carte ». Mais vous entrez alors dans la catégorie des contrats individuels, dont les primes fixées en fonction de chaque assuré sont révisables annuellement. Les primes peuvent s’avérer être très onéreuses puisqu’elles atteignent jusqu’à 4 fois le tarif de base.

 

L’ASSURANCE PERTE D’EMPLOI

Cette couverture est facultative, mais elle est dans les faits, de plus en plus fréquemment exigée par les banques pour l’obtention d’un prêt. Il existe deux types d’assurance « perte d’emploi » :

  • soit l’assureur prend en charge tout ou partie des mensualités de l’emprunteur pendant une période donnée (par exemple pendant 24 mois maximum) ;
  • soit il se contente de reporter les sommes dues en fin de prêt. En tout état de cause, l’assurance perte d’emploi n’assure jamais la prise en charge de tout le crédit résiduel. Par ailleurs, la prise en charge ne démarre, dans la majorité des contrats actuels, qu’après application d’un délai de carence ou d’une période de franchise, tant et si bien qu’il peut parfois s’écouler près d’un an avant que le souscripteur soit couvert par la garantie. Certains contrats ne prennent en charge les mensualités qu’à concurrence d’un certain plafond (50 % de la mensualité par exemple) et durant une période maximale variant selon les contrats de vingt-quatre à soixante-douze mois. Prenez donc connaissance, avant de vous engager, des contrats d’assurance proposés par votre banquier.

 

À SAVOIR

GARANTIE ITT DE L’ASSURANCE DE PRÊT

  • Incapacité Temporaire de Travail
  • Concerne l’impossibilité totale et continue d’exercer sa profession
  • Obligatoire pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire
  • Facultative pour un investissement locatif

 

 

LES PRÊTS À ÉCHÉANCES MODULABLES

Inventés en 1994, ils répondent bien aux attentes actuelles des emprunteurs. À la demande du client, ils permettent d’augmenter ou de baisser le montant des mensualités, pour, par exemple, profiter d’une augmentation des revenus, ou au contraire, traverser une situation un peu difficile, avec, comme conséquence, la réduction ou l’allongement de la durée du crédit immobilier. Tous les établissements financiers et les banques proposent désormais cette souplesse, mais en exigeant parfois des contraintes assez strictes.

Les premières années, dans la plupart des produits, le client ne peut qu’augmenter éventuellement sa mensualité et se créer ainsi une réserve à la baisse, sans toutefois repasser au-dessous de son niveau initial. Certains prêts limitent le montant de la hausse et surtout de la baisse. Les banquiers ne veulent pas apparemment laisser une trop grande latitude à l’emprunteur de différer trop longtemps l’extinction de sa dette.

D’une certaine façon, ce type de prêt permet à l’emprunteur de piloter son crédit, de le personnaliser, de le gérer selon ses capacités et ses besoins du moment, à condition d’en maîtriser les subtilités.

 

REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Vous pouvez toujours rembourser avant la date prévue au contrat, la totalité ou seulement une partie du prêt. Mais le contrat peut vous interdire un remboursement inférieur ou égal à 10 % du prêt.

L’organisme prêteur, en cas de remboursement par anticipation, vous réclamera généralement une indemnité pour compenser son manque à gagner (perte d’intérêts).

DIFFICULTÉS JURIDIQUES

Pendant la construction de votre maison, des contestations peuvent s’élever sur

l’interprétation d’une clause ou le respect des engagements pris par le professionnel (dépôt de bilan du constructeur par exemple, qui provoque l’arrêt des travaux).

Vous pouvez dans ce cas saisir le tribunal par l’intermédiaire d’un avocat qui pourra prononcer la suspension des remboursements des mensualités afférentes à votre contrat de prêt jusqu’au règlement du litige (article 20 de la loi du 13 juillet 1979).

Attention, cette disposition ne concerne pas les ventes, mais uniquement les contrats de construction et marchés de travaux privés ou contrats d’entreprise. De même, si après avoir commencé à rembourser votre prêt, vous éprouvez des difficultés financières consécutives à un licenciement ou à la maladie (arrêt de travail) ou encore une baisse de revenus, vous pouvez demander au Juge des

Référés de vous accorder une suspension de vos remboursements pendant un délai qui ne pourra excéder deux ans (article 14 de la loi du 13 juillet 1979 et article 1244 du Code Civil). Attention aux impayés. Ils peuvent entraîner une saisie-immobilière et vous faire entrer dans la catégorie des « sinistrés du crédit immobilier ». Il faut toujours, en cas de non-paiement, négocier avec son banquier, afin de trouver un arrangement ou recourir à l’article 14 de la loi.