DERNIÈRE LIGNE DROITE POUR LES DISPOSITIF PINEL ET PINEL +

Après le 31 décembre 2024, il sera trop tard ! Alors que deux dispositifs d’investissement locatif, Pinel et Pinel+, coexistent jusqu’en 2024, l’annonce de la non reconduction d’une loi de défiscalisation dans le neuf à partir du 1er janvier 2025 -une première depuis le dispositif Méhaignerie en

1986 – va inciter les investisseurs à faire rapidement un choix. Au dispositif

d’investissement Pinel, qui permet encore d’obtenir une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue, vient s’ajouter le dispositif Pinel +.

 

LE DISPOSITIF PINEL+ ET PINEL CLASSIQUE

Après le respect de plafonds de ressources des locataires, les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui sera, dans le cadre du dispositif Pinel+ (logements acquis en 2023 et montant indicatif selon simulateurecologie.gouv.fr) : 31 020 € sur 6 ans, 46 530 € sur 9 ans, 54 285 € sur 12 ans. Dans le cas d’un logement acquis dans le cadre du dispositif Pinel, une trajectoire de décroissance progressive du « Pinel » est appliquée, avec une échéance en 2024. Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 %

(en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, sont ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, et en 2024, à 9 %, 12 % et 14 %.

En 2023, pour l’exemple cité, le montant de la réduction d’impôt sur le revenu dont peut bénéficier l’investisseur est le suivant : 27 142 € sur 6 ans, 38 775 € sur 9 ans, 45 237, 5 € sur 12 ans.

 

OBLIGATIONS ET AVANTAGES

Le dispositif Pinel et Pinel+ (voir les conditions spécifiques pour le Pinel+ dans le point suivant) génèrent une réduction d’impôt limitée à deux logements au plus par an et par foyer fiscal. De façon générale, la réduction d’impôt est limitée aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire situés dans un « bâtiment d’habitation collectif ».

Le montant total des investissements est plafonné à 300 000 € par an et par contribuable. La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement.

 

MOINS DE DEUX ANS POUR PROFITER DU PINEL +

Pour bénéficier de la nouvelle version du dispositif Pinel (dit Pinel + ou super Pinel), c’est-à-dire conserver les taux de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) en fonction des périodes, il faudra que le logement, acquis en VEFA à compter du 1er janvier 2023, soit situé dans un quartier prioritaire de la ville

(QPV) ou cumuler critères de qualité d’usage et critères environnementaux.

Les critères d’usage correspondent à des critères simples, mesurables et vérifiables avec une surface habitable minimale suivant la typologie du logement (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5), l’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement (3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5) ainsi que deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Pour les critères environnementaux, les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020 ! Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter ce critère et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

ATTENTION ! Des exceptions sont prévues. Pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n’entre en vigueur, une disposition prévoit que les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, devront atteindre le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE. Pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif dit « Pinel ancien »), il est exigé l’atteinte d’une étiquette B du DPE.

 

VIGILANCE MAIS UN DISPOSITIF SANS ÉGAL

Se lancer dans un tel investissement ne peut pas être limité à la seule question fiscale et l’aspect patrimonial doit être analysé. L’impact de l’investissement doit être calculé au regard du budget à la disposition de l’acquéreur, notamment en fonction du loyer pratiqué et de l’éventuelle revente qui s’ensuivra. D’où la nécessité de connaître le marché locatif de la commune où l’on aura choisi d’investir. Rien ne sert d’acheter un bien à un prix surestimé ou qui ne présente pas les garanties, notamment en matière de performance

énergétique. Il convient de bien se renseigner sur les charges de copropriété, les frais d’assurance ainsi que sur la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, les durées de location ne laissent pas la possibilité de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper. Ceci étant dit, le dispositif « Pinel » n’a pas d’égal aujourd’hui.

Enfin, l’avantage fiscal est subordonné à des conditions (éligibilité du bien acquis, localisation, performance énergétique, location non meublé et de façon continue, loué à des personnes respectant les plafonds de ressource du logement intermédiaire et qui ne font pas partie du foyer fiscal, etc.).