Au-delà du classique investissement dit « Pinel » ou Pinel Plus, les investisseurs ont à leur disposition des dispositifs spécifiques, pour le neuf ou l’ancien, et qui peuvent s’avérer très avantageux, à condition de respecter scrupuleusement, tout comme le Pinel, un certain nombre de conditions.
LE DÉMEMBREMENT OU LA NUEPROPRIÉTÉ
On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :
- L’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple
- Le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsiprocéder à sa vente.
Lorsque l’on acquiert un bien en nue-propriété, on concède donc l’usufruit à une tierce personne, mais pour une période qui se limite dans le temps, de l’ordre de 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété.
La nue-propriété présente plusieurs avantages : elle permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marchéage (une décote sur le prix pouvant aller de 30 % à 50 %).
Durant toute la période de nue-propriété, les travaux d’entretien du bien sont à la charge de son usufruitier, qu’ils concernent les parties privatives comme communes.
Enfin, par ailleurs, si l’on souhaite transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, le nu-propriétaire bénéficie de droits de donation réduits, puisque calculés selon la valeur du bien en nue-propriété.
Enfin, être nu-propriétaire d’un bien permet de ne pas intégrer ce dernier dans son patrimoine immobilier qui détermine l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
LMP ET LNMP : LOUEUR EN MEUBLÉ
Est considérée comme location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers
indispensables à une occupation normale par le locataire. Si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 €, le loueur a le choix entre le régime dit
« micro BIC », le plus simple et le plus adapté aux activités occasionnelles ou le régime réel.
Au-delà de ce plafond, le loueur est automatiquement soumis au régime réel, le régime le plus en phase avec les activités professionnelles mais aussi le plus complexe. Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères, etc.), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Que l’on soit loueur en meublé professionnel ou non professionnel, il convient de s’immatriculer dans les quinze premiers jours qui suivent le début de l’activité, et de souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises
(GFE). Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET ; de faire connaître l’existence de cette activité ; d’indiquer le régime d’imposition choisi.
AVANTAGE SUR L’ACQUISITION DE MEUBLÉS
Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif visant à soutenir l’effort de construction de logements neufs et à renforcer l’offre locative de logements meublés en résidences avec services. Les avantages du statut LMNP peuvent se cumuler avec le dispositif « Censi-Bouvard ».
La réduction d’impôt sur le revenu dite « Censi-Bouvard », s’applique aux contribuables domiciliés en France qui ont acquis jusqu’au 31 décembre
2022 (il n’a pas été prorogé par la loi de finances 2023) un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel. Il peut s’agir d’un logement en établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées, un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, une résidence avec services pour étudiants, etc.
À noter que les logements situés dans une résidence classée réalisées depuis 2017 ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt. La réduction d’impôt
s’applique lors de l’achat d’un logement neuf ; d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ; d’un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, la durée d’engagement est de 9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.
La base de l’avantage est calculée sur prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition. Selon la forme de l’investissement, le fait générateur est l’année d’achat du logement ou l’année d’achèvement des travaux ou l’année d’achèvement de la construction. Le taux de l’avantage est fixé à 11 % pour les logements acquis depuis 2012.
PATRIMOINE ET DISPOSITIF MALRAUX
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 30 % pour la rénovation d’un immeuble ancien situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou dans un quartier ancien dégradé et destiné à la location. La réduction d’impôts porte sur les travaux éligibles.
Quand ces immeubles sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou pour une opération de restauration déclarée d’utilité publique la réduction d’impôt, la réduction d’impôt est de 22 % du montant des dépenses éligibles.
Une demande de permis de construire ou une déclaration préalable doit être déposée. Les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt sont prises en compte dans un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans au maximum, pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée depuis le 1er janvier 2017.
La fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition qui excède le montant de l’impôt dû au titre de cette année est reportable sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes.
ATTENTION : ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales qui limite les avantages fiscaux à 10 000 € par an.
Ces opérations étant particu-lières, parmi les points sur lesquels être attentif, le chantier doit être suivi par un architecte des Bâtiments de France et les travaux doivent aboutir à une restauration complète du logement (intérieur et bâti) avant d’être mis en location vide dans les 12 mois qui suivent la fin des
travaux, et ce pour une durée de 9 an minimum, mais pas à un membre de son foyer fiscal. Ce dispositif dont l’on peut bénéficier également en SCI ou SCPI intéressera surtout les investisseurs ayant un fort taux d’imposition. Pour être informé et accompagné, il est conseillé de se rapprocher de l’ADIL et de se renseigner également auprès des services de la préfecture concernée.
INVESTISSEMENT LOCATIF «DENORMANDIE »
Le dispositif « Denormandie » est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation de logements anciens. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement vide à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans l’une des communes suivantes :
- une commune située en zone « coeur de ville »
- une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.
En plus du critère lié à la localisation, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions pour en bénéficier.
- le logement concerné doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation
- le logement concerné doit être un logement non meublé devant être loué comme habitation principale sur une longue période, pendant six, neuf ou douze ans
- une fois le logement rénové selon les critères éligibles, le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser certains plafonds.