De nombreuses questions se posent et sont posées sur le BRS. Sans être exhaustif et toujours dans le cadre d’une réactualisation nécessaire, le Ministère chargé du logement a publié, fin 2021, un premier document dans un contexte de livraison des premiers logements en BRS.
Un OFS peut-il acheter des logements neufs en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue d’une commercialisation en BRS ?
Un Organisme Foncier Solidaire peut acquérir des logements en VEFA auprès d’un promoteur immobilier, et contracter ensuite un bail réel solidaire avec un ménage preneur des droits réels. Compte tenu des difficultés liées au calcul de la part du foncier au sein d’un immeuble bâti, l’OFS bénéficiera d’une certaine souplesse pour définir la part du foncier assimilée à ces logements. Globalement, la part liée au foncier se situe entre 25 et 40 % du prix du logement en pleine propriété.
De nombreuses questions se posent et sont posées sur le BRS. Sans être exhaustif et toujours dans le cadre d’une réactualisation nécessaire, le Ministère chargé du logement a publié, fin 2021, un premier document dans un contexte de livraison des premiers logements en BRS.
Le niveau de redevance, ainsi que le prix de cession des droits réels, sont-ils encadrés par les textes ?
Le niveau de redevance n’est pas encadré. L’article L.255-8 du CCH indique que le montant de la redevance « tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d’occupation des logements ». Le législateur n’a donc pas prévu d’encadrer le niveau de la redevance payée par le ménage acquéreur du BRS, qui dépend essentiellement du montage économique de l’opération sous BRS et des conditions d’acquisition du foncier par l’OFS ou d’une volonté politique de minimiser le niveau de redevance. Les premiers retours d’expérience démontrent une forte variabilité du niveau de redevance qui peut s’établir à 0,15€/m²/mois (Rennes) à plus de 3€ /m²/mois dans des zones très tendues (Paris, PACA).
Existe-t-il des critères pour la sélection des ménages candidats à l’acquisition d’un logement en BRS ?
Le cadre réglementaire (article R255-1 du CCH) impose uniquement aux OFS un critère de plafonds de ressources dans le cadre de la sélection des ménages acquéreurs des logements sous Bail Réel Solidaire. Pour autant, les Organismes Fonciers Solidaire ont pour pratique d’élaborer un système de « scoring » permettant de classer les ménages demandeurs selon des critères prédéfinis par l’OFS (éventuellement en concertation avec les collectivités territoriales). Ces critères peuvent être variés : niveau de ressource, lieu de résidence du ménage demandeur, catégorie socio-professionnelle, type de demandeur (locataire, primo-accédant…)… existants ou qu’il a édifiés ou réhabilités.
Un BRS peut-il être cédé ?
Les droits réels consentis dans le cadre d’un BRS peuvent faire l’objet d’une cession, sous réserve de satisfaire certaines conditions. Une telle cession est encadrée par L.255-10 du CCH et suivants. Tout propriétaire d’un logement en BRS peut vendre les droits réels immobiliers dont il dispose au titre de ce bail. Cependant, cette vente est placée sous le contrôle et l’agrément de l’OFS, qui vérifie notamment l’éligibilité de l’acquéreur. Il doit respecter les conditions initiales inscrites dans le BRS (résidence principale, critères de ressources…). Cette cession respecte par ailleurs des critères de prix.
Le BRS peut-il être transmis par héritage ?
Le BRS peut être transmis dans le cadre d’une succession, sous conditions. La transmission d’un logement en BRS est encadrée par l’article L.255-14 du CCH. En cas de décès de l’un des conjoints (mariés ou pacsés) aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant qui peut continuer à occuper le logement à titre de résidence principale. Pour les autres ayants droits, et en cas de respect des critères d’éligibilité du BRS, notamment au regard du niveau de ressources, le logement pourra être occupé à titre de résidence principale. Dans le cas contraire, l’ayant droit disposera d’un délai d’un an pour vendre le logement auprès d’un ménage éligible et qui devra être, au préalable, « agréé » par l’OFS.