Outil de lutte contre la spéculation foncière garantissant une offre pérenne d’accession sociale à la propriété, le dispositif OFS/BRS permet de diversifier l’offre sur ce segment de marché. Grâce à une offre ambitieuse, la Nouvelle-Aquitaine apparaît comme une région très en avance dans ce domaine.
Le bail réel solidaire repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes. La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût. Le dispositif prévoit également la signature d’un bail entre l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, ce bail permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif. L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition. L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme et contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail. Le BRS peut concerner un bâti existant à construire ou à réhabiliter. Le bail réel solidaire (BRS) est conclu entre l’OFS et, notamment, un opérateur qui construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder les droits réels à des ménages éligibles ; un particulier qui occupe le logement et dont les ressources ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés par l’OFS, correspondant au maximum aux plafonds applicables au prêt social location accession ; un bailleur HLM ou un investisseur locatif qui loue le logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers correspondant aux plafonds PLUS. Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter. Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession). L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels. Grâce à ce dispositif, les aides publiques investies dans le foncier demeurent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, subis aux mêmes conditions de ressources.
« Le BRS peut concerner un bâti existant à construire ou à réhabiliter. »
DE NOMBREUX PROJETS EN BRS
La Nouvelle-Aquitaine constitue un terrain exemplaire, le mot ne semble pas galvaudé, en matière d’accession sociale et notamment de Bail Réel Solidaire. Non seulement des acteurs régionaux ont été pionniers en la matière, comme le COL, mais l’effort qui va être entrepris dans ce domaine est particulièrement ambitieux. Par exemple, Action Logement Nouvelle-Aquitaine va engager 50 M€ de financement au bénéfice des Organismes fonciers solidaires (OFS) de la région, sur la base d’une programmation de 3 400 logements d’ici 3 à 4 ans : « ce modèle du BRS décolle vraiment, souligne Sébastien Thonnard, Directeur régional d’Action Logement Services Nouvelle-Aquitaine. La région est à ce point dynamique qu’elle a capté 42 % de l’enveloppe mise à disposition au niveau national. 3 400 logements, c’est un niveau très élevé qui apporte une réponse sur des territoires où la tension est telle qu’elle a exclu les ménages modestes ». Sur les 3 400 logements envisagés, 50 % sont concentrés en Gironde, notamment sur Bordeaux Métropole, le Bassin d’Arcachon et la Côte basque. Plusieurs acteurs sont particulièrement engagés. Par exemple, CINA, la holding immobilière de Procivis Nouvelle-Aquitaine, estime à une centaine le nombre de logements en BRS qui seront livrés dans les deux ans. Outre le COL, pionnier dans ce domaine, l’on peut citer la Coopérative d’Habitations qui compte 42 logements en BRS sur 50 en chantier sur la région. Axanis, qui a participé à la création d’un OFS (COO sol) va étayer son offre en BRS, propose, par exemple, Le Domaine du Moulin, à Lormont, 16 logements en quasi individuel du T2 au T4 en BRS. Les territoires s’engagent de plus en plus dans une offre en accession sociale fléchée en BRS. Parmi l’une des dernières initiatives, la Charte de la mixité sociale établie en juin 2023 par la ville de Bayonne avec les acteurs de la construction et qui prévoit a minima 10 % de BRS dans les quartiers périphériques, 30 % de BRS à partir de 20 logements créés dans le secteur Saint-Esprit mais aussi dans les quartiers prioritaires de la ville et, enfin, 15 % de BRS à minima pour tout opération à partir de 50 logements sur l’ensemble du territoire de la ville. Les mois et les années à venir devraient donc voir la consécration d’un outil d’accession sociale, particulièrement adapté en période inflationniste.
ACCÉLÉRATION OFFICIELLE DU BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS)
Lors de la restitution des discussions du premier Conseil National de la Refondation (CNR), le 5 juin dernier, Élisabeth Borne, Première ministre, a annoncé son soutien au dispositif des BRS, en faveur de l’accession sociale. Grâce à la dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie et à l’encadrement des prix de cession, le bail réel solidaire (BRS), conclu par un Office Foncier Solidaire (OFS) avec un ménage, sous conditions de ressources, permet de développer une offre de logements en accession sociale pérenne. Ce dispositif innovant permet à des ménages d’accéder à la propriété à des prix 30 à 50 % plus faibles que sur le marché. Alors que seulement quatre OFS étaient agréés fin 2017, plus de cent-vingt OFS sont aujourd’hui agréés sur l’ensemble du territoire. Afin d’accélérer le développement des BRS, les plafonds de ressources seront révisés à la hausse afin de permettre à davantage de ménages de pouvoir être éligibles à ce dispositif.