ACHETER VOTRE LOGEMENT NEUF SUR PLAN TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR

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Une production plus importante permettrait de mieux satisfaire une demande qui reste élevée : l’augmentation des prix du neuf dans les métropoles montre qu’un déséquilibre subsiste, faute d’offre suffisante. Le renchérissement des terrains constructibles et des travaux et la complexité des procédures, provoquent une raréfaction de l’offre de logements neufs. Les problématiques de délais d’obtention des permis de construire et les recours (parfois abusifs) sur les permis déposés sont également un frein à la construction de logements neufs, ainsi que les refus de financement des particuliers et la hausse des taux de crédits qui contribuent très largement à gripper le marché.

L’acquéreur, lui, a rarement la possibilité de voir ce qu’il achète : il faut se lancer au vu d’un simple plan, assorti d’une maquette en trois dimensions présentant l’immeuble déjà achevé, avec le terrain aménagé et arboré. Les outils digitaux tels les illustrations 3D, plans de cellule, visites immersives des opérations et vidéos de présentation sont depuis quelques années un plus dont les futurs acquéreurs sont particulièrement friands. Et il s’écoule généralement de douze à vingt-quatre mois entre la signature d’un contrat de réservation de l’appartement ou de la maison de vos rêves et la livraison du logement, période pendant laquelle l’acquéreur paie pour voir (voir plus loin l’échelonnement des paiements). Fort heureusement, la vente sur « plans » est minutieusement réglementée et chaque étape de la vente dite « en l’état futur d’achèvement » est strictement encadrée par la loi, notamment dans le sens d’une protection financière du consommateur. Mais acheter sur plans n’est pas sans risque, et les surprises désagréables à l’arrivée, même si elles n’ont pas toutes le même caractère de gravité, sont fréquentes : retard de livraison, malfaçons, renchérissement du prix… Prenez vos précautions en connaissant vos droits. Si vous voulez acquérir un logement “sur plans”, c’est-à-dire qui n’est pas encore construit, votre vendeur sera un promoteur immobilier.

QU’EST-CE QU’UN PROMOTEUR ?

Le promoteur immobilier est l’agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles afin d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes nommées accédant à la propriété ou investisseur individuel. Il agit en tant que « maître d’ouvrage » du projet.

À ce titre, la mission du promoteur impliquera les activités suivantes :

établir le plan notamment financier de l’opération,
obtenir les autorisations administratives et, plus généralement, se charger de tous les rapports avec les administrations publiques, traiter avec les différents corps de métiers et surveiller l’exécution de l’ouvrage, • souscrire des polices d’assurances nécessaires à la couverture des risques d’opération, • d’une façon générale, procéder à toutes les formalités de caractère juridique, administratif et fiscal que requiert la construction de l’immeuble. En plus de ces activités, la mission du promoteur consistera à trouver un terrain, à trouver des sources de financement pour son compte ou pour celui de l’accédant et à gérer provisoirement l’immeuble achevé. Certains promoteurs sont regroupés au sein d’un important syndicat : la Fédération nationale des Promoteurs Immobiliers (FPI), aujourd’hui présidée par une femme Alexandra François-Cuxac, dont le siège est à Paris et qui comporte 18 chambres régionales.

QUELQUES CONSEILS POUR SÉLECTIONNER UN PROMOTEUR

Les critères de sélection d’un promoteur peuvent se résumer à quelques conseils simples. Tout d’abord, il faut s’attacher avant tout à l’expérience du promoteur et à sa pérennité sur la place, son appartenance à la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) constitue également un critère de sélection et un gage supplémentaire de garantie. Les promoteurs, chacun le sait, aiment soigner leur image de marque. Avant de s’engager avec l’un d’eux, on pourra utilement aller visiter un immeuble en copropriété réalisé 2 ans auparavant par ce même promoteur. La présence de labels de qualité n’est pas à négliger même s’il est vrai qu’aujourd’hui la profession est soumise majoritairement à la même réglementation et aux mêmes contraintes.

VENTE D’IMMEUBLE À CONSTRUIRE

Un mécanisme de protection efficace

La législation relative à la construction immobilière a pour vocation essentielle de protéger les acquéreurs de logements. La construction d’un immeuble – ou de plusieurs maisons par un promoteur immobilier – est fort coûteuse et nécessite des avances de fonds importants de la part des promoteurs. Pour réduire ces avances, les promoteurs sont contraints de vendre des logements alors que les travaux ne sont pas encore commencés ou sont en cours de réalisation : c’est la vente sur plans. Pour éviter que cette pratique ne présente des risques pour l’acquéreur (risque de non-achèvement) la loi a strictement codifié la vente d’un immeuble à construire, et prévoit notamment des garanties financières d’achèvement ou de remboursement. La forme la plus utilisée de la vente sur plans est la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle est réglementée par la loi du 3 janvier 1967 (articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

ACHAT D’UN LOGEMENT SUR PLANS

La vente en l’état futur d’achèvement

Tout achat donne lieu à un contrat ; et d’abord à un avant contrat. Dans le cadre de la vente d’immeuble à construire, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur qui reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages construits deviennent votre propriété au fur et à mesure qu’ils se réalisent. Dans ce contrat vous payez le prix en fonction de l’avancement des travaux. La vente en l’état futur d’achèvement est pratiquement la seule forme de contrat de vente d’immeuble à construire utilisée aujourd’hui (il existe une autre forme de contrat appelée la vente à terme, peu utilisée en pratique).

LE CONTRAT DE RÉSERVATION

La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire, mais les promoteurs-vendeurs vous demanderont toujours d’en signer un avant le contrat définitif, ne serait-ce que pour leur permettre de “sonder le marché” et de vous assurer l’option de réservation sur le logement que vous avez choisi. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’avant contrat que l’on peut vous demander de signer s’appelle le contrat de réservation ou encore “contrat préliminaire”. Ce contrat tout à fait original est toujours avantageux pour l’accédant à la propriété car il permet de réfléchir avant d’être définitivement engagé. Ce contrat peut d’ailleurs être conclu à divers stades de la conception et de la réalisation du programme. La réservation peut en effet intervenir avant le tout début des travaux, voire même avant que le vendeur ait acheté le terrain et obtenu le permis de construire. Son contenu peut donc varier en fonction de l’avancement du programme. Le contrat de réservation est strictement réglementé par le code de la construction et de l’habitation (C.C.H.). Toute autre promesse d’achat ou de vente est nulle (article L 261-15 du C.C.H.).

Ces mentions obligatoires concernent les éléments suivants :

Consistance et qualité : le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative du logement faisant l’objet du contrat, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements.
La situation du logement dans l’immeuble (appartement ou maison dans un groupe d’habitation).
Une notice descriptive qui concerne la qualité de la construction indiquant de façon sommaire la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement. Cette notice doit être annexée au contrat.
Le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision (rare en pratique).
La date à laquelle la vente pourra être conclue.
Indiquer si l’acquéreur aura recours ou non à un prêt pour financer l’acquisition (art. L.313-40 du code de la consommation).
S’il y a lieu, les prêts que le réservant (le vendeur) déclare qu’il fera obtenir au réservataire (l’acheteur) ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.
Enfin le contrat de réservation doit contenir les informations relatives aux conditions et aux modalités du droit de rétractation (L.271-1 du C.C.H.) et reproduire les dispositions des articles R 261-28 à R 261- 31 du C.C.H. relatifs à la restitution du dépôt de garantie.

À QUOI VOUS ENGAGE UN CONTRAT DE RÉSERVATION ?

Le contrat de réservation est un contrat qui précède le contrat de vente définitif. Le vendeur s’engage à vous réserver un appartement ou une maison individuelle. En contrepartie, l’acquéreur-réservataire verse un dépôt de garantie.

Au stade du contrat de réservation, on ne peut jamais obliger le réservataire à acheter. C’est le caractère original de ce type d’avant contrat. Réciproquement un contrat de réservation n’oblige pas toujours le vendeur réservant à vendre. Il promet seulement une priorité d’achat des locaux, c’est-à-dire de vous offrir de vous le vendre s’il construit l’immeuble.

Dans cette hypothèse, le réservant n’est même pas obligé de construire et ne commet donc aucune faute en ne vous proposant pas de conclure l’acte définitif de vente (Cour de Cassation 3 juin 1987). Mais rien n’empêche le promoteur de s’engager plus en avant si par exemple les travaux sont très avancés, notamment en vous proposant un prix ferme et définitif.

Si le réservant ne vous propose pas de signer l’acte définitif, vous pourrez non seulement récupérer votre dépôt de garantie mais également, obtenir, le cas échéant des dommages et intérêts (Cour de Cassation 11 juin 1987).

LE CONTENU DU CONTRAT DE RÉSERVATION

Le code de la construction et de l’habitation impose, à peine de nullité, de mentionner dans le contrat préliminaire un certain nombre d’indications.

Le législateur a considéré que, dès le stade de l’avant contrat, l’acquéreur doit savoir à peu près à quoi s’en tenir sur les prestations qui lui seront offertes et sur le prix qu’il devra payer. Avec ces indications, il pourra apprécier si le contrat définitif est ou non conforme à ce qui avait été prévu dans le contrat préliminaire.

Ces mentions obligatoires concernent les éléments suivants :

Consistance et qualité : le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative du logement faisant l’objet du contrat, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements.
La situation du logement dans l’immeuble (appartement ou maison dans un groupe d’habitation).
Une notice descriptive qui concerne la qualité de la construction indiquant de façon sommaire la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement. Cette notice doit être annexée au contrat.
Le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision (rare en pratique).
La date à laquelle la vente pourra être conclue.
Indiquer si l’acquéreur aura recours ou non à un prêt pour financer l’acquisition (art. L.313-40 du code de la consommation).
S’il y a lieu, les prêts que le réservant (le vendeur) déclare qu’il fera obtenir au réservataire (l’acheteur) ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.
Enfin le contrat de réservation doit contenir les informations relatives aux conditions et aux modalités du droit de rétractation (L.271-1 du C.C.H.) et reproduire les dispositions des articles R 261-28 à R 261- 31 du C.C.H. relatifs à la restitution du dépôt de garantie.

LE DÉPÔT DE GARANTIE

En contrepartie de la réservation qui vous est faite, on vous demandera de verser un dépôt de garantie qui ne peut excéder :

5 % maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an (c’est l’hypothèse la plus courante),
2 % maximum si ce délai n’excède pas deux ans,
si ce délai excède deux ans, aucun dépôt ne peut être exigé.

Afin que vous soyez protégé contre les risques de défaillance du vendeur, votre dépôt ne peut être versé que sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque ou chez un notaire. Le dépôt est incessible, insaisissable et indisponible jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Il s’imputera sur le prix de vente.

PEUT-ON ANNULER LE CONTRAT DE RÉSERVATION ?

Si vous refusez de signer le contrat de vente définitif sans motif légitime, vous perdrez le montant de votre dépôt de garantie au profit du vendeur, à moins que pour des raisons commerciales, ce dernier ne préfère vous le restituer. En revanche, la loi a prévu cinq cas dans lesquels vous pouvez légitimement refuser de signer l’acte définitif devant le notaire et avoir droit au remboursement intégral du dépôt de garantie.

Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire.
Si le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les causes de l’augmentation du prix).
Si vous n’obtenez pas le ou les prêts prévus dans la réservation ou si leur montant est inférieur de 10 % au moins aux prévisions du contrat.
Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé (ex : un vide-ordures, un ascenseur, un terrain de tennis, une cuisine équipée, etc.).
Si l’immeuble ou le logement présente dans sa consistance (superficie par exemple) ou dans la qualité des ouvrages prévus (carrelage, papiers peints, sanitaires) une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Si vous êtes dans une de ces situations, vous pourrez donc prétendre au remboursement du dépôt de garantie et devez notifier votre demande de remboursement au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le remboursement interviendra dans un délai maximum de trois mois (article R 261-31 du C.C.H.). Le dépôt de garantie doit vous être restitué sans retenue ni pénalité, même au titre des honoraires du notaire qui a préparé l’acte de vente (Cour de cassation, civ. 3ème, 27.4.1976).

LA VENTE

Préparez-vous à signer la vente

Le contrat de vente doit être signé devant notaire, généralement celui du promoteur, mais vous pouvez vous faire assister par le notaire de votre choix. Le projet d’acte de vente : ce qu’il doit contenir Un mois avant la signature de l’acte de vente définitif, le projet d’acte et ses annexes doivent vous être adressés. Il indiquera :

la description du logement,
le prix, son éventuelle révision et le calendrier des paiements,
la désignation de l’organisme bancaire qui garantit l’achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur,
le délai de livraison.

Doivent être annexés les documents suivants :

la notice descriptive détaillée, conforme à un modèle type (les prestations indiquées engagent le promoteur).
les plans : coupes et élévations avec les côtes utiles, l’indication des surfaces de chaque pièce et dégagement.
le plan coté du local vendu et une notice des éléments d’équipement propres au logement.
le certificat d’urbanisme.
le règlement de copropriété qui vous permet de connaître le nombre de lots et l’affectation de chacun (habitation, usage commercial…).
le cas échéant les documents de lotissement à savoir l’arrêté autorisant le lotissement, le règlement et son cahier des charges et les statuts de l’association syndicale, organe de gestion du lotissement.
l’attestation d’assurance constructeur non réalisateur.
l’attestation d’assurance dommages-ouvrage (voir dossier construction : les assurances construction).
le cas échéant l’état des risques et pollutions, l’état des nuisances sonores et aériennes.
le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO).

LES FRAIS DE NOTAIRE POUR L’ACHAT D’UN LOGEMENT NEUF

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf en VEFA, les frais de notaire sont réduits et représentent entre 2 % à 3 % du prix de vente contre 7 % à 8 % pour l’achat d’un logement ancien (sont inclus les droits d’enregistrement qui représentent 5,81 %).

Pour rappel, la notion de logement neuf s’applique à un appartement en VEFA (achat sur plan) mais aussi sur un logement neuf tout juste achevé et jamais habité.

Ce type d’acquisition est privilégié également puisque soumis à une taxe de publicité foncière réduite et beaucoup moins élevée que dans l’ancien. Elle est de 0,71498 % du prix de vente hors taxes.

Une T.V.A. de 20 % s’applique aux logements neufs, mais elle est incluse dans le prix de vente annoncé par le promoteur. L’essentiel des frais est constitué par les émoluments du notaire selon le même barème dégressif par tranches que pour les logements anciens.

La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments. De nouveaux mécanismes ont été mis en place par le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certaines professions du droit ainsi que par l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires.

La conséquence est que parallèlement à l’augmentation des droits d’enregistrement vue précédemment, le tarif des notaires voit ses taux baisser : de 1,33 % pour les actes de vente immobilière (article A444-91 du Code de commerce, crée par l’arrêté du 26 février 2016 – Art. 2), 1,45 % pour les actes de prêt…

La première vente en l’état futur d’achèvement (ou achevée) de locaux d’habitation compris dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier autre que HLM donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, selon le barème suivant et sur la base d’une opération globale de 10 logements.

LE CALENDRIER DES PAIEMENTS

La loi limite les versements.

35 % du prix à l’achèvement des fondations, qui doit être constaté par un architecte bâtiment par bâtiment s’il s’agit d’un ensemble immobilier.
70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire la fin du gros oeuvre, murs extérieurs complètement édifiés, toiture posée, terrasses achevées.
100 % à la livraison, sauf si vous exprimez des réserves (voir plus loin). Couramment, 95 % à l’achèvement des travaux, 5 % soit le solde à la livraison.

Ces fractions de prix sont des maxima, mais il est toléré que le promoteur réclame des paiements intermédiaires, par exemple :

5 % à la réservation,
25 % chez le notaire (signature de l’acte),
35 % à l’achèvement des fondations,
50 % si le plancher du rez-de-chaussée est réalisé,
65 % lorsque le deuxième étage est édifié,
70 % à la mise hors d’eau,
80 % à la mise hors d’air, c’est-à-dire fenêtres
85 % lors de la fin du cloisonnement des pièces.

LA REMISE DES CLÉS

La date de votre emménagement approche à grand pas et votre inquiétude augmente : le chantier s’éternise… et vous avez déjà donné votre préavis de locataire, promettant de libérer le logement pour vos successeurs. Huit ou quinze jours de retard sont tolérables. Au-delà, et en l’absence d’informations du promoteur, il faut agir.

Passé ce délai, adressez au vendeur une lettre recommandée le mettant en demeure de vous remettre les clés faute de quoi vous demanderez l’application de la clause pénale, si elle existe, et le remboursement de tous les frais occasionnés par ce retard, loyers supplémentaires, frais d’hôtel et de garde-meubles. Votre dossier sera d’autant plus persuasif que vous pourrez produire les justificatifs de toutes ces dépenses. Ne vous laissez pas impressionner par les motifs invoqués par les promoteurs pour justifier leur retard, les fameuses intempéries et les cas de force majeure.

La loi et la Jurisprudence reconnaissent les intempéries comme une cause de retard à condition qu’elles présentent un caractère anormal. Quelques jours de neige, de gel ou de grand froid n’ont rien d’imprévisible ni d’anormal en janvier. Il est vrai que la convention collective des ouvriers du bâtiment prévoit que le grand froid peut empêcher le travail de se poursuivre : par des températures trop basses, béton et plâtre ne peuvent être mis en oeuvre. Mais la jurisprudence se révèle sévère pour retenir le caractère imprévisible et irrésistible de ces aléas climatiques.

En tout état de cause, les causes légitimes de prorogation du délai de livraison sont admises par la Cour de Cassation dès lors qu’elles sont énumérées dans le contrat, que le retard dont se prévaut le promoteur en relève et qu’il en justifie dans le respect du formalisme prévu au contrat.

Plus difficile à contredire est l’argument avancé par le promoteur selon lequel ce sont les travaux supplémentaires que vous avez réclamés qui ont différé la livraison.

La seule parade est de rédiger des avenants signés des deux parties au moment de la commande ou en cours de chantier, précisant le prix et les délais de réalisation des travaux supplémentaires au fur et à mesure qu’ils sont décidés.

QUAND DIT-ON QUE L’IMMEUBLE EST ACHEVÉ ?

L’immeuble est réputé achevé lorsqu’il est apte à être habitable et lorsqu’il est doté de tous les équipements indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination. Il peut être affecté de quelques imperfections. Si l’immeuble est achevé, vous devrez procéder à « l’état des lieux » et verser 95 % du prix total. « L’état des lieux » contradictoire entre le promoteur et l’acquéreur se concrétise par un procès-verbal écrit.

Cet état des lieux, ou la livraison n’est pas obligatoirement concomitante avec l’occupation des lieux, qui peut intervenir avant ou après. De plus, il ne faut pas confondre la livraison du lot et la réception des travaux. La réception se déroule entre le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le promoteur, et les entrepreneurs, généralement avant la livraison. Vous n’y assistez pas. Cependant, demandez à voir la date de réception qui fait courir les garanties légales des constructeurs.

LA LIVRAISON

Elle doit se dérouler en plein jour, dans le logement pourvu d’eau et d’électricité (à vous de penser aux branchements à temps). Munissez-vous de votre contrat de vente, des plans descriptifs techniques et du règlement de copropriété ou du lotissement. Armez-vous d’un mètre et vous pourrez ainsi vérifier que le logement ou la maison est bien conforme au plan : les portes ouvrent dans le sens adéquat, radiateurs et sanitaires sont en place, les pièces ont les dimensions prévues.

Le procès-verbal de livraison doit préciser ce que les juristes appellent les défauts de conformité, c’est-à-dire les différences entre les documents contractuels et la réalité, ainsi que les désordres ou vices apparents pour un acquéreur normalement diligent : éclat d’émail dans la baignoire, traces de peinture ou d’humidité, carrelage mal posé, huisserie mal ajustée, placards manquants… N’oubliez pas les parties communes. Garez votre voiture à l’emplacement de parking prévu : il arrive que des parkings soient si biscornus qu’il est impossible d’y manœuvrer, ce qui est un défaut apparent.

Faites fonctionner tous les équipements, fenêtres, volets, portes, tous les sanitaires, évacuations et robinets, chauffage, ventilation, prises de courant, sonnette. Un logement neuf n’est jamais parfait, il est tout à fait normal que subsistent quelques réserves. La loi l’a prévu et vous donne le droit de consigner ces défauts sur l’état des lieux dont vous garderez un exemplaire. Réclamez aussi la police d’assurance dommages-ouvrage, si elle ne vous a pas été fournie au moment de la signature de l’acte de vente, ainsi que la date de réception.

ATTENTION

Ne pas confondre réception et livraison

Préalablement à toute livraison de parties privatives ou de parties communes, le promoteur en sa qualité de maître d’ouvrage doit procéder, seul et sous sa responsabilité, avec les entreprises de la construction, à la réception des bâtiments, ouvrages et équipements qu’il a fait réaliser par rapport aux marchés qu’il a conclus avec elles. C’est cette réception qui constitue le point de départ des trois garanties légales : parfait achèvement (sur la base des réserves notées à la réception), biennale et décennale. Les éventuels manquements du promoteur dans la qualité des prestations du produit livré par rapport à ses engagements contractuels consignés dans les descriptifs annexés aux actes de vente, soit du fait de la définition des marchés, soit du fait d’omission de réserves à la réception, relèvent de sa responsabilité contractuelle. La livraison des parties privatives comme des parties communes marque, quant à elle, le transfert de la garde des locaux, ouvrages et équipements, ainsi que de la responsabilité d’entretien. Elle marque aussi la transmission des droits du maître d’ouvrage, aux acquéreurs pour les parties privatives et au syndicat des copropriétaires pour les parties communes, concernant la mise en jeu des garanties légales parfait achèvement, biennale et décennale.

Le promoteur passe alors du statut de maître d’ouvrage à celui de « garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage » (article 1831-1 du Code civil). Mais la livraison des parties privatives comme des parties communes a également une autre fonction : celle de faire constater par les acquéreurs la conformité du produit livré au descriptif contractuel annexé à leurs actes de vente.

VOUS POUVEZ CONSIGNER 5 %

La loi est formelle et, quand bien même le contrat dit le contraire, dès lors qu’il y a des réserves, vous avez le droit de consigner le solde du prix, 5% soit chez un notaire, soit dans une banque (art. R 261-14 du C.C.H.) jusqu’à ce que l’ensemble des réserves, même si elles sont minimes, soient levées. En principe, le lieu de consignation est choisi en accord avec le promoteur. Dans la pratique, écrivez au promoteur en recommandé en lui proposant de consigner cette somme auprès d’un dépositaire de son choix. Une consignation régulière ne permet pas au promoteur de différer la remise des clés (Cour de cassation, civ. 3, 13.02.1985). Si le vendeur refuse de vous les donner, vous pouvez passer outre, faire appel à un serrurier et pénétrer dans les lieux puisqu’après tout vous êtes chez vous.

UN MOIS POUR TOUT REVOIR

Vous avez été très minutieux le jour de la livraison mais, à l’usage, vous découvrez de nouvelles imperfections. La loi vous offre encore un délai d’un mois pour signaler les défauts que vous découvrez au fur et à mesure que vous habitez dans les lieux. Signalez ces défauts par lettre recommandée au vendeur qui reste votre seul interlocuteur. Ce n’est pas à vous de harceler entrepreneurs et sous-traitants. Si le promoteur n’a pas remédié aux défauts relevés dans le PV de livraison ou signalé au cours du premier mois d’occupation, vous avez un an pour saisir le tribunal et demander la réparation ou une diminution du prix voire, en cas de défaut très grave, l’annulation de la vente. Seule une action en justice interrompt ce délai, qui est donc de 13 mois à compter de la prise de possession (1 mois + 1 an) ou 12 mois à compter de la réception, en prenant compte la plus tardive des deux dates.

LES GARANTIES DES CONSTRUCTEURS

En plus de ces protections spécifiques à la vente d’immeuble à construire le promoteur est assimilé à un constructeur et est tenu aux garanties légales. Ces garanties démarrent à compter de la réception et non de la prise de possession. Vous bénéficiez de deux garanties essentielles : la garantie de deux ans de bon fonctionnement sur les équipements, et surtout la garantie décennale pour les graves défauts. Cette garantie est couverte par l’assurance dommages ouvrage. À noter que si un litige n’a pu être réglé par une réclamation préalable auprès du promoteur, l’acquéreur peut recourir au médiateur de la consommation dont les coordonnées figurent dans le contrat.

À SAVOIR

Les 10 avantages de l’achat d’un logement neuf

01 Un contrat hyper sécurisé et sans risques pour l’acquéreur

02 Des frais de notaire réduits

03 Une exonération de taxe foncière durant 2 ans selon le lieu de résidence

04 L’éligibilité au dispositif du Prêt à Taux 0

05 Une TVA réduite à 5,5% selon le lieu de construction

06 Un logement habitable immédiatement et sans travaux à réaliser

07 Un aménagement à votre goût et selon vos envies

08 Un logement qui répond aux dernières normes des règlementations thermiques

09 Un habitat confortable et connecté avec une qualité d’usage incomparable

10 Un investissement locatif défiscalisé pour les investisseurs